Kahramanmaraş-Pazarcık merkezli depremde yaşadığımız büyük afet sonucu oluşan can kayıplarımız tekrar bize göstermiştir ki, Afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması ve şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi bir an önce gerçekleştirilmelidir. Son depremin bize verdiği en önemli ders, afet öncesi yapılması gerekenler ne kadar aksak ve eksikse, afet sonrası yaşananların/kayıpların bedelini ödemek o kadar zorlaşıyor. Afet sonrası oluşan yıkımın yarattığı can ve mal kayıplarının maliyetini düşününce kentsel dönüşüm ile yapılarımızı güvenli hale getirmemizin maliyeti gerçekten hafif kalıyor.
Bu nedenle hem vatandaş olarak bizler hem de devlet kurumları, üzerine düşenleri azami hızda gerçekleştirip, önümüzde ki olası depremlere hazırlıklı olmalıyız.
Bu yazımda sizlere yardımcı olması açısından daha güvenli evlerde yaşamak için yapılması gerekenler ve bu konuda ki mevzuattan bahsedeceğim.
Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlamak için, Ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak maksadıyla 6306 sayılı Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun çıkarılmıştır. Bu kanun amacı riskli bir alanda veya yapıda oturuyorsanız yapınızı daha güvenli hale getirmeniz için izlemeniz gereken yol, teşvikler ve başvurmanız gereken kurumlar sıralanmıştır. Bende bu kanundan ve kanuna bağlı yönetmeliklerden derlediğim bilgileri olabildiğince basitçe anlatacağım.
Kentsel dönüşümde iki ayrı başlangıç noktamız ve tanımımız var.
Riskli Alan; Kanunda zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya idare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı’nın da görüşü alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifiyle Cumhurbaşkanı Kararı ile tanımlanmış alanlardır.
Riskli yapı; Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilere dayanılarak ispatlanmış yapılardır.
Rezerv Alan; Kentsel dönüşüm kapsamında bazı bölgelerin yerleşime uygun olmadığı ve riskli alanlar olduğu belirlenmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen bu alanlara rezerv alan adı verilir. Zemin yapısı yerleşime müsait olmayan bu alanlar tahliye edilir ve buralardaki binalar yıkılır.
Riskli Yapı Tespiti
Eğer bir riskli yapıda oturduğunuzu düşünüyorsanız yapıyla alakalı Risk Tespiti yaptırmakla işe başlıyoruz. Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisans verilen ve listesi Bakanlığın resmi internet sitesi adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.
Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunlu değil ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı bilinmektedir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır. Risk tespiti başvurusunda her hangi bir malik çoğunluğu aranmaksızın, maliklerden birisi başvuru yapabilir.
İnceleme sonucu riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.
Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, idare tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunacaktır.
Yıkım süreci
Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.
Anlaşma Süreci
Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.
2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.
Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırmada dahil sert uygulamalar alınabilecektir.
Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılacak ya da bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır. Kamu bankalarından güncel faiz indirimleri ve desteklerini inceleyebilirsiniz. Vakıfbankın güncel kampanyasına https://www.vakifbank.com.tr/kentsel-donusum-kredisi.aspx?pageID=871 linkten ulaşabilirsiniz.
Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir.
Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.
Riskli Alan Tespiti
Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır.
Riskli alanlar Bakanlar Kurulu Kararı (Son Anayasa Değişikliği ile Cumhurbaşkanlığı Kararı) ile belirlenir.
Bakanlar Kurulu Kararı alınabilmesi için hazırlanacak teknik raporun Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca uygun görülmesi ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünün alınması gerekmektedir.
Riskli alanlar Bakanlık, TOKİ veya Belediyeler tarafından belirlenebileceği gibi, yaşadığı yerin riskli olduğunu düşünen vatandaşlarımız da Bakanlığımıza riskli alan teklifinde bulunabilir.
Eğer Riskli alanda risksiz binanız bulunuyorsa, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir.
Evinizin bulunduğu yer Riskli alan çıkarsa, hemen tahliye ve yıkım kararı alınmayacak, Riskli alan ilanından sonra öncelikle alanın mevcut durumu tespit edilecek, hak sahiplikleri belirlenecek, hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek ve tahliye ve yıkım işlemleri bu süreçlerden sonra başlayacaktır.
Konuyla alakalı her türlü sorularınızı bana sorabilirsiniz.
תגובות