top of page

Arsa Yatırımı Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Güncelleme tarihi: 17 Oca 2021

Gelecekte zor zamanlar veya iyi günler için birikimler yaparız. Yaptığımız bu birikimlerin enflasyon karşısında erimemesi, hatta değer kazanması için çeşitli yatırım araçları seçeriz. Yatırım için menkul değerler gibi gayrimenkul de azımsanmayacak çoğunlukta tercihlerimizden biri oluyor. Özellikle arsa ve tarla yatırımları hem üretilemeyen bir yatırım aracı olmasından hem de sınırlı olmasından dolayı, doğru bir şekilde yapılırsa gerçekten çok kazançlı olabiliyor. Bu yazımda da arsa yatırımı yaparken nelere dikkat edilmesi gerektiğini sizlere rehber olması için yazdım.


Konut yatırımında olduğu gibi basamaklar halinde izlemeniz gereken yolları sizlere tarif edeceğim. Ancak konut yatırımından farklı olarak öncelikle arsa veya tarla yatırımında hedefinizin ne olduğunu tam olarak belirlemeniz gerekiyor. Uzun vadeli bir tarla yatırımı yapıp aynı zamanda orada ufak bir çiftlik kurup, küçük üretimler yapmak ve toprakla haşır neşir olmak ileriki zamanlarda ekonomik olarak değerlendirmek isteyebilirsiniz. Veya imarlı bir arsa alıp sadece değerlenince satmak isteyebilirsiniz. Yine imarlı bir arsa alıp zamanı gelince müteahhide kat karşılığı vererek daire veya dükkan beklentiniz olabilir. Ve tabi ki günümüzün yeni trendi müstakil bir ev inşaa etmek için imarlı bir arsa hedefinizde olabilir. Bunların hepsini en başta dikkatlice belirlemeniz gerekir. (Yazımın sonunda arsa, tarla, ada, parsel gibi terimleri anlatacağım.)


Hedefinizi belirledikten sonra aynı konut alımında olduğu gibi bütçenizi belirlemelisiniz. Arsa veya tarla alımında da banka kredileri kullanabiliyorsunuz. Bütçenizi belirlerken tapu masraflarını, alacağınız gayrimenkulün üzerinde traktörle veya başka tarım aracıyla düzenleme yapılıp yapılmayacağını, etrafının telle veya başka birşeyle çevrilip çevrilmeyeceğini, bu işlemi yaparken aracı bir Gayrimenkul Danışmanı varsa ödeyeceğiniz komisyonu düşünerek bir bütçe belirlemeniz gerekiyor. Tapu masrafları konutta olduğu gibi alıcıdan ve satıcıdan tapu degerinin %2` si ve illere göre değişen döner sermayedir.


Bütçenizi belirledikten sonra hedeflerinize göre lokasyonlar belirlemek gerekiyor. Lokasyon belirlerken en önemli kriterler; şehrin ana giriş çıkış yolları üzerinde olan ilçeleri tercih etmek her zaman getirisi daha fazla alacaktır. Bir kaç giriş çıkış varsa bunların arasında da sehrin büyüme yönüne doğru olan lokasyonları tercih etmeliyiz. Bunda da genelde büyükşehirlere olan bağlantı yolları daha fazla gelişen lokasyonlar olmaktadır. Bunun haricinde nüfus artış oranları, göç alması, büyük veya küçük sanayi sitelerinin olması, uydu kentlerin olması, banliyo gibi ulaşım araçlarının olması, imar çalışmalarının olması, şehrin master planlarının incelenmesi, varsa havaalanı yolları seçeceğiniz lokasyonun daha fazla getiri sağlamasına sebep olacaktır. Lokasyonu belirlemek size zor gelebilir ama yapamayacağınız bir şey değildir.


Lokasyonumuzu belirledikten sonra hedeflerinize ve bütçenize uygun arsa veya tarlaları sıralamaya baslayabilirsiniz. Listelemeyi yaparken tarımsal koruma alanlarına, sit alanlarına, göl veya akarsu havzalarına, yolları olup olmadığına, elektrik-su gibi kaynaklara ulaşımlarına dikkat etmeniz gerekmektedir. Bu kriterlerin çoğunu imarlı arsalar sağlamaktadır. İmarlı arsalarda da kanalizasyon, elektrik, şebeke suyu, doğalgaz, belediye hizmetleri gibi alt yapı olanaklarına bakmanız gerekecektir.


Listelemeyi yaptıktan sonra arsa veya tarlayı alırken mutlaka toprağın üzerine çıkıp, mümkünse her bir köşesine gitmenizi, en yüksek yeriyle, en düşük yerine ayağınızı basmanızı şiddetle tavsiye ediyorum. Genelde düz, yüksek ve manzarası olan arsa ve tarlalar tercih sebebimizdir. Ancak alacağınız imarlı bir villa arsasıysa eğimli arsalar tercih sebebimiz olabilmektedir. Kapalı garaj ve alt kat odaları kot farkından dolayı eğimli arazilerde daha avantajlı çıkabilmektedir. Bu aşamada arabanızın ve ayakkabılarınızın kirlenmesi, sizi ileride yasayacağınız olumsuzluklardan koruyacaktır. Almayı düşündüğünüz arsa veya tarlanın bulunduğu bölgeyi gezmenizi ve bölgede ki birkaç kişiyle konuşmanızı da tavsiye ediyorum. Bu aşamadaki diğer bir konu ise gayrimenkulün üzerinde bir yapı olup olmadığı, varsa sadece sizin alacağınız bölümde mi yoksa diğer parsellerden sizin arsanıza uzanan bir yapı mı olduğuna bakmalısınız. Böyle durumlarda yapının kullanılıp kullanılmadığına da dikkat etmeniz gerekmektedir. Bu tür durumlar size ileride hukuki sorunlar açabilecektir.


Alacağınız arsanın, üzerine çıktığınız arsa olup olmadığıyla ilgili tereddütleriniz varsa çok basit bir uygulamayla bu tereddütleri giderebileceksiniz. Her türlü akıllı telefonlarda kullanılabilinen Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün sorgulama uygulamasını telefonunuza indiriyorsunuz. Konumunuzu açıp tapu üzerinde ki ada parseli uygulamada yazıp arama yapıyorsunuz. Konumunuzu gösteren mavi noktayla bulduğunuz arsa aynı yeri gösteriyorsa tedirgin olmanıza gerek kalmayacaktır. Uygulamayı arsa veya tarlaya gitmeden önce iyi bildiginiz bir lokasyonda deneyebilirsiniz.


Beğendiğiniz tercihlerle ilgili karar verirken artık ilgili Belediyeden ve Tapu Kadastro Müdürlüklerinden her türlü sorgulamasını yapabilirsiniz. Beşinci paragrafta saydığımız kriterleri mutlaka sorguluyoruz.



Hisseli Tapu Alımı


Tercih ettiginiz arsa veya tarlanın tamamı değilde belirli bir hissesini satın alıyorsanız burada yapmanız gereken bazı şeyler olacak. Hisseli gayrimenkullerde, yani örnegin 5000 m2 bir gayrimenkulün içerisinden 1000 m2 alacaksanız, diğer 4000 m2` ninde bir veya bir kaç kişiye ait olduğunu bimeniz gerekmektedir. Bu tür durumlarda diğer hissedarların 5000 m2 bu parsel içerisinde bir alım satım olması durumunda öncelik hakkı oldugunu bilmeniz gerekiyor. Bu da size tapunuzu aldıktan sonra belirli bir süre, diğer ortaklarınızın, öncelik davası açıp gayrimenkulünüzü tapu kadastroda gösterdiğiniz değerden alabileceği hakkı olduğu anlamına geliyor. Eğer aldığınız değer ile tapu üstündeki değer aynı ise çok fazla korkmanıza gerek yok. Ama genelde tapu değeri ile aldığınız gerçek değer arasında çok fark olduğu için sorun olabiliyor. Bunu engellemek için hissedarlardan, bu haklarından feragat ettiklerine dair akit almanız veya tapu değeriyle aldığınız değerin aynı olduğuna dikkat etmeniz gerekiyor. Bunun haricinde yine hisseli tapularda, ortaklığın giderilmesi ile ilgili, süre kısıtlaması olmadan herhangi bir zamanda, hissedarların birisinin mahkemeye başvurma hakkı olduğunu da bilmeniz gerekiyor. Burada bir ihale süreci yaşanıyor ve kısmen diğerine göre daha az riskli bir durumdur. Bu süreçte diğerleri gibi sizin de bedelini ödeyerek alma hakkınız bulunmaktadır.


Evet gerekli kontrolleri yaptıktan sonra artık ilgili Tapu Kadastro Müdürlüğüne başvurup tapu devrini yapabilirsiniz. Kapora veya ön ödeme gibi para gönderme işlemlerini mutlaka gayrimenkulün tapu sahibi veya sözleşmeli gayrimenkul şirketine yapmayı unutmuyorsunuz. Dolandırıcılık olaylarına maruz kalmamak icin azami dikkat etmeniz gerekiyor.


Sormak istediğiniz başka konuları bana yazabilirsiniz. Gayrimenkullerinizle ilgili fiyat araştırmalarını da bana yazabilirsiniz.


Tüm bu süreçlerde herhangi bir sorunla karşılaşmadan hedeflerinize ulaşmak için bölgesinde uzman, kurumsal, profesyonel bir Gayrimenkul Danışmanıyla çalışmanızın size çok faydası olacaktır.

Herhangibir sorun yaşamamak adına bana her süreçte ücretsiz danışabilirsiniz.



Tanımlar


Tarla: Tarıma elverişli, sınırları belli olan ve belirli bir alanı bulunan toprak parçası


Arsa: İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçası


İmar Planı: Nüfusu 10.000’ı aşmış yerleşmelerde imar yasasına göre yapılması zorunlu olan fiziksel plan.


İmar Durumu: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belge.


İmar Çapı: Belediyelerce bir arsanın üzerine yapılabilecek olan yapının taban alanı, toplam inşaat alanı, kat adedi, binanın yüksekliği, komşu mesafeleri ve yol cephelerini gösteren onaylı belge.


Ada: Çevresi yollarla ya da sokaklarla belirlenmiş arsa.


Parsel: Belli bir amaç için ayrılıp sınırlanmış arazi parçası, bir adanın parçalarından her biri.


Emsal (KAKS): Katlar alanı katsayısı. Örneğin Emsali 1,2 olan bir 1000 m2 arsanın hesabı 1000x1,2=1200 m2` dir. Bu sonuç emsal alandır. İnşaat alanı bundan daha fazla çıkacaktır.


91 görüntüleme0 yorum

Son Yazılar

Hepsini Gör

Comentarios


bottom of page