Arsa Yatırımı Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Kazançlı Adımlar

Geleceğimiz için birikimler yaparız; bu birikimlerin enflasyon karşısında erimemesi, hatta değer kazanması hepimizin ortak hedefidir. Çeşitli yatırım araçları arasında gayrimenkul, özellikle de arsa ve tarla yatırımları, üretilemeyen ve sınırlı olmaları sebebiyle doğru yapıldığında gerçekten çok kazançlı olabilir. Bu yazımda, arsa yatırımı yaparken nelere dikkat edilmesi gerektiğini sizlere rehber olması için derledim.

1. Hedefinizi Net Belirleyin: Arsa Yatırımında Ne Bekliyorsunuz?

Konut yatırımından farklı olarak, arsa veya tarla yatırımında hedefinizin ne olduğunu net olarak belirlemek kritik öneme sahiptir.

• Uzun Vadeli Tarla Yatırımı: Toprakla haşır neşir olmak, küçük bir çiftlik kurmak ve ileride ekonomik değerlendirmek mi istiyorsunuz?

• İmarlı Arsa Alıp Değerlenince Satmak: Sadece pasif bir yatırım aracı olarak mı görüyorsunuz?

• Kat Karşılığı Müteahhide Vermek: İmarlı bir arsa alıp, zamanı gelince daire veya dükkan beklentiniz mi var?

• Müstakil Ev İnşa Etmek: Günümüzün yeni trendi olan müstakil bir ev inşa etmek için imarlı bir arsa mı arıyorsunuz?

Bu hedeflerinizi en başta dikkatlice belirlemek, yatırım stratejinizi şekillendirecektir.

2. Bütçenizi Detaylı Planlayın: Gizli Maliyetleri Hesaplayın

Hedefinizi belirledikten sonra, konut alımında olduğu gibi bütçenizi eksiksiz bir şekilde belirlemelisiniz. Arsa veya tarla alımında da banka kredileri kullanabilirsiniz.

Bütçenizi belirlerken sadece arsanın bedelini değil, aşağıdaki ek masrafları da hesaba katmalısınız:

• Tapu Masrafları: Konutta olduğu gibi, alıcıdan ve satıcıdan tapu değerinin %2'si ve illere göre değişen döner sermaye.

• Arazi Düzenleme Giderleri: Eğer traktör veya başka bir tarım aracıyla düzenleme yapılacaksa.

• Çevreleme Masrafları: Tel veya başka bir şeyle çevirme maliyetleri.

• Gayrimenkul Danışmanı Komisyonu: Aracı bir Gayrimenkul Danışmanı ile çalışıyorsanız ödeyeceğiniz hizmet bedeli.

Bu kalemleri bütçenize dahil etmek, süreçte finansal sürprizlerle karşılaşmanızı engelleyecektir.

3. Doğru Lokasyonu Seçin: Şehrin Büyüme Yönünü Takip Edin

Bütçenizi belirledikten sonra, hedeflerinize göre lokasyonlar belirlemek gerekiyor. Lokasyon seçimi, yatırımınızın getirisi açısından en önemli kriterlerden biridir:

• Şehrin Ana Giriş-Çıkış Yolları: Büyükşehirlere olan bağlantı yolları ve şehrin büyüme yönüne doğru olan lokasyonlar genellikle daha fazla getiri sağlar.

• Nüfus Artış Oranları ve Göç: Nüfusun arttığı ve göç alan bölgeler, arsa değerini yükseltebilir.

• Sanayi Siteleri ve Uydu Kentler: Büyük veya küçük sanayi sitelerinin varlığı, uydu kentlerin gelişimi.

• Ulaşım Olanakları: Banliyö gibi toplu ulaşım araçlarının varlığı.

• İmar Çalışmaları ve Master Planlar: Belediyelerin imar planları ve şehrin gelecekteki master planları, yatırımınızın geleceğini belirler.

• Havaalanı Yolları: Varsa havaalanı bağlantı yollarına yakınlık, lokasyonun değerini artırabilir.

Lokasyonu belirlemek başlangıçta zor gelebilir, ancak detaylı bir araştırma ve analizle doğru kararı verebilirsiniz.

4. Arsa/Tarla Listeleme ve Kapsamlı Kontroller

Lokasyonunuzu belirledikten sonra, hedeflerinize ve bütçenize uygun arsa veya tarlaları sıralamaya başlayabilirsiniz. Listeleme yaparken aşağıdaki kritik noktaları göz önünde bulundurmalısınız:

• Koruma Alanları: Tarımsal koruma alanları, sit alanları, göl veya akarsu havzalarına dikkat edin.

• Ulaşım ve Altyapı: Yolların olup olmadığına, elektrik ve su gibi temel kaynaklara ulaşımlarına bakın. Bu kriterlerin çoğu imarlı arsalar için geçerlidir.

• İmarlı Arsalarda Altyapı: Kanalizasyon, elektrik, şebeke suyu, doğalgaz, belediye hizmetleri gibi altyapı olanaklarını kontrol edin.

5. Yerinde Keşif: Toprağı Ayaklarınızla Hissedin

Listelemeyi yaptıktan sonra, arsa veya tarlayı alırken mutlaka toprağın üzerine çıkıp, mümkünse her bir köşesini gezmenizi şiddetle tavsiye ediyorum. En yüksek ve en düşük noktalarına basarak araziyi hissetmelisiniz.

• Tercih Edilen Özellikler: Genelde düz, yüksek ve manzarası olan arsa ve tarlalar tercih sebebidir.

• Eğimli Arsaların Avantajı: İmarlı bir villa arsasıysa, eğimli araziler kapalı garaj ve alt kat odaları için kot farkından dolayı avantajlı olabilir.

• Çevreyi Keşfedin: Almayı düşündüğünüz arsa veya tarlanın bulunduğu bölgeyi gezmenizi ve bölgedeki birkaç kişiyle konuşmanızı da öneririm. Bu, yerel dinamikler hakkında size değerli bilgiler sunabilir.

• Yapı Kontrolü: Gayrimenkulün üzerinde bir yapı olup olmadığına, varsa sadece sizin alacağınız bölümde mi yoksa diğer parsellerden sizin arsanıza uzanan bir yapı mı olduğuna dikkat edin. Bu tür durumlar size ileride hukuki sorunlar açabilir.

6. Tapu Kadastro Mobil Uygulaması ile Doğrulama

Almayı düşündüğünüz arsanın, üzerine çıktığınız arsa olup olmadığıyla ilgili tereddütleriniz varsa, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün sorgulama uygulamasını kullanabilirsiniz. Her türlü akıllı telefonda kullanılabilen bu uygulamayı indirip, konumunuzu açarak tapu üzerindeki ada parsel bilgilerini yazıp arama yapın. Konumunuzu gösteren mavi noktayla bulduğunuz arsa aynı yeri gösteriyorsa tedirgin olmanıza gerek kalmayacaktır. Uygulamayı, arsa veya tarlaya gitmeden önce iyi bildiğiniz bir lokasyonda deneyerek pratik yapabilirsiniz.

7. Hisseli Tapu Alımı ve Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

Tercih ettiğiniz arsa veya tarlanın tamamını değil de belirli bir hissesini satın alıyorsanız, burada yapmanız gereken bazı şeyler olacak. Hisseli gayrimenkullerde, örneğin 5000 m2'lik bir parselin 1000 m2'sini alıyorsanız, diğer 4000 m2'nin de bir veya birkaç kişiye ait olduğunu bilmeniz gerekmektedir.

• Öncelik Hakkı (Şufa Hakkı): Hisseli gayrimenkullerde, diğer hissedarların bir alım satım olması durumunda öncelik hakkı (şufa hakkı) olduğunu bilmelisiniz. Bu, tapunuzu aldıktan sonra belirli bir süre içinde diğer ortaklarınızın, tapu kadastroda gösterdiğiniz değerden gayrimenkulünüzü sizden alabileceği anlamına gelir. Aldığınız değer ile tapu üstündeki değer aynı ise çok fazla endişelenmenize gerek yoktur. Ancak genelde tapu değeri ile gerçek değer arasında fark olduğu için sorun yaşanabilir. Bunu engellemek için hissedarlardan, bu haklarından feragat ettiklerine dair akit almanız veya tapu değeriyle aldığınız değerin aynı olduğuna dikkat etmeniz gerekir.

• Ortaklığın Giderilmesi Davası: Hisseli tapularda, ortaklığın giderilmesi ile ilgili, süre kısıtlaması olmadan herhangi bir zamanda, hissedarlardan birisinin mahkemeye başvurma hakkı olduğunu da bilmelisiniz. Bu durumda bir ihale süreci yaşanır ve kısmen diğerine göre daha az riskli bir durumdur. Bu süreçte diğerleri gibi sizin de bedelini ödeyerek alma hakkınız bulunmaktadır.

8. Tapu Devir İşlemleri ve Güvenli Ödeme

Gerekli kontrolleri yaptıktan sonra, ilgili Tapu Kadastro Müdürlüğü'ne başvurup tapu devrini yapabilirsiniz. Kapora veya ön ödeme gibi para gönderme işlemlerini mutlaka gayrimenkulün tapu sahibi veya sözleşmeli bir gayrimenkul şirketinin hesabına yapmayı unutmuyorsunuz. Dolandırıcılık olaylarına maruz kalmamak için azami dikkat etmeniz gerekmektedir.

Terimler Sözlüğü: Arsa Yatırımında Bilmeniz Gerekenler

• Arsa: İmar planı içinde yer alan ve yapılaşmaya uygun olan toprak parçası.

• Tarla: İmar planı dışında kalmış, genellikle tarımsal faaliyetler için kullanılan toprak parçası. Gelecekte imar geçme potansiyeli olabilir.

• Ada: İmar planında etrafı yol, cadde, sokak, deniz, göl gibi doğal veya yapay sınırlara çevrili parseller topluluğu.

• Parsel: Ada içindeki belirli bir bölümü oluşturan, mülkiyete konu olabilen ve sınırları belirlenmiş toprak parçası.

• İmar Planı: Nüfusu 10.000’ı aşmış yerleşmelerde imar yasasına göre yapılması zorunlu olan fiziksel plan.

• İmar Durumu: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belge.

• İmar Çapı: Belediyelerce bir arsanın

  üzerine yapılabilecek olan yapının taban alanı, toplam inşaat alanı, kat adedi, binanın yüksekliği, komşu mesafeleri ve yol cephelerini gösteren onaylı belge.

• Ada: Çevresi yollarla ya da sokaklarla belirlenmiş arsa.

• Parsel: Belli bir amaç için ayrılıp sınırlanmış arazi parçası, bir adanın parçalarından her biri.

• Emsal (KAKS): Katlar alanı katsayısı. Örneğin Emsali 1,2 olan bir 1000 m2 arsanın hesabı 1000x1,2=1200 m2` dir. Bu sonuç emsal alandır. İnşaat alanı bundan daha fazla çıkacaktır.

Tüm bu karmaşık süreçlerde herhangi bir sorunla karşılaşmadan hedeflerinize ulaşmak için, bölgesinde uzman, kurumsal ve profesyonel bir Gayrimenkul Danışmanı ile çalışmanızın size çok faydası olacaktır. Arsa yatırımı yaparken doğru adımlar atmak, geleceğinize değer katmanın anahtarıdır.

arsa tarla yatırımı