Riskli Yapı Dönüşümü: Kentsel Dönüşüm ve Güvenli Yaşam Alanları

erhanadsoy
3 Ara 2020
4 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 8 Haz

Kentsel Dönüşüm ve Güvenli Yaşam: Evinizi Afetlere Hazırlayın

Kahramanmaraş-Pazarcık merkezli depremde yaşadığımız büyük afet, bizlere afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması ve şehirlerin sağlıklı, güvenli yaşam alanlarına dönüştürülmesi gerektiğini acı bir şekilde gösterdi. Son depremin verdiği en önemli ders şuydu: Afet öncesi yapılan hazırlıklar ne kadar eksikse, afet sonrası yaşanan kayıpların bedeli o kadar ağır oluyor. Oluşan yıkımın can ve mal kayıplarını düşündüğümüzde, kentsel dönüşüm ile yapılarımızı güvenli hale getirmenin maliyeti gerçekten çok daha hafif kalıyor.

Bu nedenle, hem vatandaşlar olarak bizler hem de devlet kurumları, üzerimize düşenleri hızla gerçekleştirip olası depremlere hazırlıklı olmalıyız. Bu yazımda sizlere, daha güvenli evlerde yaşamak için yapılması gerekenler ve bu konudaki mevzuat hakkında rehberlik edeceğim.

6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşümün Temelleri

Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlamak ve sağlıklı, güvenli yaşam çevreleri oluşturmak amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çıkarılmıştır. Bu kanun, riskli bir alanda veya yapıda oturuyorsanız, yapınızı daha güvenli hale getirmeniz için izlemeniz gereken yolu, sağlanan teşvikleri ve başvurmanız gereken kurumları sıralar. Bu kanundan ve bağlı yönetmeliklerden derlediğim bilgileri olabildiğince basitçe anlatacağım.

Kentsel dönüşümde iki ana başlangıç noktamız ve tanımımız vardır:

Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya idare tarafından AFAD görüşü alınarak belirlenen ve Cumhurbaşkanı Kararı ile tanımlanmış alanlardır.
Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilerle ispatlanmış yapılardır.
Rezerv Alan: Kentsel dönüşüm kapsamında yerleşime uygun olmadığı belirlenen, tahliye edilip binaları yıkılan ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanlardır.

Riskli Yapı Tespiti: İlk Adımınız

Eğer oturduğunuz yapının riskli olduğunu düşünüyorsanız, işe Risk Tespiti yaptırmakla başlıyoruz. Riskli bina tespiti için maliklerin tapu ve kimlik fotokopisiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca lisans verilen kurum veya kuruluşlara (listesi Bakanlığın resmi internet sitesinde güncel olarak yayınlanır) başvuru yapılır.

Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunlu değilse de, ülkemizdeki pek çok binanın eski yapı teknikleriyle inşa edildiği ve deprem açısından risk taşıdığı bilinmektedir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır. Risk tespiti başvurusunda maliklerden herhangi bir çoğunluk aranmaksızın, tek bir malik dahi başvuru yapabilir.

İnceleme sonucu riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri'ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

Maliyetler: Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılar. Ancak, bu işlemlerin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, masraflar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydındaki arsa payları üzerine müşterek ipotek belirtmesi konulur.

Yıkım Süreci ve Anlaşma Aşaması

Riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması, Kanunun emredici hükmüdür.

Süreler: Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra maliklere yıktırma için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yıktırılmazsa, 30 günden az olmamak üzere ek süre tanınır. Verilen süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmazsa, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştirakiyle mülki amirler tarafından gerçekleştirilir.

Anlaşma Süreci: Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilir.

Karara Katılmayanlar: 2/3'lük çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış olmazsa, bu paylar Bakanlıkça satın alınır ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilir.
Acele Kamulaştırma: Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma dahil sert uygulamalar yapılabilecektir.

Kentsel Dönüşüm Teşvikleri ve Destekler

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza, talepleri doğrultusunda önemli destekler sağlanmaktadır:

Kira Yardımı: 18 aya kadar kira yardımı yapılabilir.
Faiz Desteği: Bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanır. Güncel faiz indirimleri ve destekler için kamu bankalarının kampanyalarını (örneğin Vakıfbank Kentsel Dönüşüm Kredisi: https://www.vakifbank.com.tr/kentsel-donusum-kredisi.aspx?pageID=871 linkinden ulaşabilirsiniz) inceleyebilirsiniz.
Vergi ve Harç Muafiyetleri: Kanun uyarınca yapılacak işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, ayrıca banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.

Bu yardım ve desteklerden, anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar faydalanabilir.

Riskli Alan Tespiti ve Süreci

Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır. Bu alanlar, Bakanlar Kurulu Kararı (son Anayasa değişikliği ile Cumhurbaşkanlığı Kararı) ile belirlenir. Bu kararın alınabilmesi için hazırlanacak teknik raporun Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca uygun görülmesi ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD)'nın görüşünün alınması gerekmektedir.

Teklif Süreci: Riskli alanlar Bakanlık, TOKİ veya Belediyeler tarafından belirlenebileceği gibi, yaşadığı yerin riskli olduğunu düşünen vatandaşlarımız da Bakanlığa riskli alan teklifinde bulunabilir.
Risksiz Binalar: Eğer Riskli alanda risksiz binanız bulunuyorsa, bu binalar uygulama dışı tutulabilir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir.
Tahliye ve Yıkım Zamanı: Evinizin bulunduğu yer Riskli alan çıksa dahi, hemen tahliye ve yıkım kararı alınmayacaktır. Riskli alan ilanından sonra öncelikle alanın mevcut durumu tespit edilecek, hak sahiplikleri belirlenecek, hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek ve tahliye ve yıkım işlemleri bu süreçlerden sonra başlayacaktır.

Afetlere karşı hazırlıklı olmak ve güvenli yapılarda yaşamak hepimizin sorumluluğundadır. Konuyla alakalı her türlü sorularınızı bana sorabilirsiniz. Gayrimenkullerinizle ilgili fiyat araştırmaları ve kentsel dönüşüm süreçlerindeki tüm detaylar için her zaman yanınızdayım.